8 月底，上海市公布了住宅維修資金管理的新規(guī)定，明確了不同住宅類型維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn)以及資金使用程序等內(nèi)容?！靶氯A視點(diǎn)” 記者在多個(gè)地方進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，越來越多的住宅進(jìn)入到設(shè)計(jì)使用年限的中后期，部分小區(qū)的住宅專項(xiàng)維修資金存在續(xù)交困難、使用艱難等問題。究竟該如何破解呢？

數(shù)額少，續(xù)交艱難

建成于 1998 年的上海市黃浦區(qū)復(fù)興苑小區(qū)，曾經(jīng)由于維修資金不足，各類公共設(shè)施嚴(yán)重老化，并且存在安全隱患，4 臺(tái)客運(yùn)電梯、2 臺(tái)貨運(yùn)電梯長期處于超期服役狀態(tài)。后來，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司成立了專項(xiàng)小組，通過居民眾籌的方式補(bǔ)足了 138 萬元的維修資金缺口，從而解決了電梯更換的問題。

如今，我國進(jìn)入 “中年維修期” 的住房逐漸增多，房屋集中老化的風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心的數(shù)據(jù)，截至 2022 年底，城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過 30 年的接近 20%。這意味著這些房屋將進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期，而且這個(gè)比例還將持續(xù)增加。“房屋公共設(shè)施設(shè)備的維修和更新需求日益增多，部分小區(qū)維修資金不足的問題愈發(fā)凸顯?！?易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示。

記者在上海一個(gè)建于 1998 年的小區(qū)的賬本上看到，該小區(qū)首期維修資金募資額超過 180 萬元，如今幾乎消耗殆盡，目前余額僅剩 1500 多元，迫切需要續(xù)交。根據(jù)上海市物業(yè)管理事務(wù)中心的統(tǒng)計(jì)，截至 2023 年底，上海商品住宅維修資金低于首期交存金額 30% 的小區(qū)有 400 余個(gè)。

依據(jù)原建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合頒布的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額 30% 的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

多地的基層干部感慨道：“讓業(yè)主掏錢的工作實(shí)在是太難了，連物業(yè)費(fèi)都很難收齊，更不用說維修資金了?！?居民為何不愿意續(xù)交呢？記者走訪多個(gè)老舊小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，居民的顧慮主要集中在 “以前的維修資金花在哪里了”“我交了錢別人不交怎么辦”“交錢后如何確保資金會(huì)合理使用” 等方面。

一些地方維修資金的交款基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)多年未變，亟待根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。以上海為例，目前商品住宅首期專項(xiàng)維修資金交納標(biāo)準(zhǔn)是以新建商品住宅每平方米建筑面積成本價(jià) 1295 元為基數(shù)乘以一定系數(shù)，該基數(shù)自 2000 年確定至今已經(jīng)使用了 20 余年。北京商品住宅的最高交納標(biāo)準(zhǔn)為每平方米 200 元，自 2009 年以來未進(jìn)行過調(diào)整。

使用門檻高，挪用現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生

業(yè)內(nèi)人士指出，維修資金使用門檻高、手續(xù)復(fù)雜，有時(shí)難以發(fā)揮應(yīng)有的保障作用。“使用維修資金一般要組織召開全體業(yè)主大會(huì)。對(duì)于超大規(guī)模的小區(qū)來說，把幾千名業(yè)主召集起來開會(huì)，是一項(xiàng)不容易完成的任務(wù)。” 北京一名街道干部說道。

對(duì)于維修資金的使用，多數(shù)城市采用審批制。即使業(yè)主大會(huì)表決通過，監(jiān)管部門也可能會(huì)以使用依據(jù)不充分為由，否定動(dòng)用資金的提議，因?yàn)閷徟埔馕吨鴮徟块T要承擔(dān)責(zé)任。

湖南省株洲市住建局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，維修資金使用涉及多方利益，加上小區(qū)自治機(jī)制不完善，業(yè)主意見難以統(tǒng)一，導(dǎo)致使用較為困難。以電梯故障為例，啟動(dòng)使用維修資金程序短則一周，長則數(shù)月，而且容易引發(fā)糾紛。

部分小區(qū)還存在維修資金被濫用、挪用的問題。例如江西南昌某小區(qū)業(yè)主曾向政府投訴開發(fā)商挪用維修資金 1600 多萬元，導(dǎo)致 1300 多戶業(yè)主房產(chǎn)證無法辦理；河南鄭州一家物業(yè)公司以 “走緊急程序” 為名私自挪用維修資金 17 萬余元，2000 多戶業(yè)主毫不知情。

記者調(diào)查了解到，部分地區(qū)維修資金收費(fèi)程序不夠規(guī)范，允許由開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收首期歸集款，為后期違規(guī)挪用提供了空間。此外，一些地方的物業(yè)管理規(guī)定均允許，當(dāng)出現(xiàn)電梯故障、火災(zāi)、外墻脫落等緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì)可 “先斬后奏”，立即采取應(yīng)急防范措施。

一些物業(yè)公司等濫用緊急程序，甚至偽造業(yè)主決策文件套取維修資金的情況也時(shí)有發(fā)生。南京市江寧區(qū)某小區(qū)曾在業(yè)主不知情的情況下挪用 1600 萬元維修資金進(jìn)行消防改造；長沙市某小區(qū)物業(yè)公司長期偽造業(yè)主簽字，私自動(dòng)用維修資金。

多渠道籌集，提升使用效率

業(yè)內(nèi)專家呼吁，針對(duì)維修資金續(xù)交難、使用難等問題，進(jìn)一步完善相關(guān)制度，實(shí)現(xiàn)多渠道籌集、嚴(yán)格監(jiān)管，提升維修資金使用效率，充分發(fā)揮維修資金的保障功能。

首先，要多渠道補(bǔ)充賬戶資金。近年來，多地探索將小區(qū)停車費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益用于補(bǔ)充維修資金。例如寧波、徐州等地引導(dǎo)小區(qū)業(yè)委會(huì)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等產(chǎn)生的公共收益用來補(bǔ)充維修資金。

一些地方出臺(tái)措施抓好維修資金的籌集、續(xù)交工作。近期，天津市要求，已完成老舊小區(qū)改造但未建立住宅專項(xiàng)維修資金的小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織籌集專項(xiàng)維修資金。長沙市新修改的物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法規(guī)定，續(xù)交的物業(yè)專項(xiàng)維修資金可以一次性交存，也可以隨物業(yè)管理費(fèi)逐月交存。

其次，優(yōu)化操作流程，破解 “錢不好用” 的難題。株洲市發(fā)布物業(yè)專項(xiàng)維修資金統(tǒng)籌賬戶購買電梯維修保險(xiǎn)改革試點(diǎn)操作流程，試點(diǎn)最快 7 個(gè)工作日內(nèi)完成整個(gè)流程；同時(shí)，在維修資金使用中引入商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)制等。

目前，上海正在試點(diǎn)推行業(yè)主線上參與表決，提升表決的便利性；同時(shí)，積極探索推進(jìn)維修資金預(yù)算使用年度計(jì)劃試點(diǎn)工作，力求實(shí)現(xiàn) “多事一議、簡化表決、公開透明”。

北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院物業(yè)管理系主任程鵬建議，建立更加規(guī)范的維修資金管理和使用制度，引進(jìn)第三方審計(jì)，對(duì)資金使用情況開展全過程評(píng)價(jià)，并加大對(duì)相關(guān)違法犯罪行為的打擊力度。